米国法人設立における国際税務

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不動産賃貸料


不動産賃貸料の源泉地

まず、日米租税条約では不動産賃貸料の源泉地は以下の通りとされています。

日本源泉 米国源泉
賃貸料 不動産が日本に所在 不動産が米国に所在
不動産賃貸料に対する課税

【要約】
日米租税条約では、不動産賃貸料の源泉国は当該不動産が所在する国とされています。ただし、配当や利子等のように税額の上限を設ける規定がないため、日本・米国それぞれの国の税率がそのまま適用されます。

米国居住者の日本における不動産賃貸料課税

事例】
米国法人が日本に不動産を有しており、日本法人であるテナントに賃貸しているケース

【日本税法の規定】
外国法人に対して内国法人が日本国内に所在する不動産からの賃貸料を支払う場合、20%の所得税源泉徴収が行われます(これは賃貸料を支払う内国法人の義務です)。さらに外国法人は法人税申告を行う必要があります。ちなみに、これらはその外国法人が恒久的施設を日本国内に有しているかどうかは関係ありません。

【日米租税条約による修正】
日米租税条約でも、日本国内に所在する不動産からの賃貸料は日本源泉所得であり、米国居住者についても当該賃貸料は日本が課税できることが確認されています。また、税率の上限が設けられていないため、結果的には上記の日本税法の規定がそのまま適用されます。

日本居住者の米国における不動産賃貸料課税

事例】
日本法人が米国に不動産を有しており、米国法人であるテナントに賃貸しているケース

【米国税法の規定】
外国法人の、米国事業(もしやっていれば)に実質的関連を有さない不動産賃貸料収入は、30%の源泉徴収の対象となります。なお、所得税申告書によりネットベース(賃貸料収入から関連費用を差し引いた課税所得に通常の税率を乗じて納税額を計算)での納税を行うことも選択できます。

また、もし外国法人が米国で事業を行っており、かつ当該配当所得が米国事業に実質的関連を有する場合は、源泉徴収の対象とはならない代わりに、その非居住者・外国法人の所得税申告において課税所得に含められます。
  関連>米国での外国人に対する源泉税

【日米租税条約による修正】
日米租税条約でも、米国国内に所在する不動産からの賃貸料は米国源泉所得であり、日本居住者についても当該賃貸料は米国が課税できることが確認されています。また、税率の上限が設けられていないため、結果的には上記の米国税法の規定がそのまま適用されます。




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